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Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais valias ou não.

Como encontrar o valor da mais valia

As mais valias ou menos valias realizadas correspondem aos ganhos ou perdas obtidos com a transmissão onerosa de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o seu custo de aquisição, podendo ser acrescidas ao valor de aquisição as despesas inerentes à compra e venda, bem como os encargos comprovadamente incorridos com a sua valorização e podem dizer respeito a ativos tangíveis, como por exemplo imóveis, ou ativos intangíveis, como por exemplo produtos financeiros.

MV = Vvenda – [ ( Vaq * Cf ) + Encv + Daq + Dvenda ]

MV – Mais Valia

Vvenda – O valor mais alto entre o valor de venda ou valor patrimonial 

Vaq – Valor de aquisição que consta no IMT

Cf – Coeficiente de desvalorização da moeda, se entre a compra e venda passaram mais de 24 meses 

Encv – Encargos com a valorização se inferior a 12 anos

Daq – Despesas de aquisição

Dvenda – Despesas de venda

   Regime de tributação

   O imposto será cobrado sobre 50% da mais valia encontrada, excepto se o imóvel esteve afeto ao alojamento local nos últimos três anos, pois nesse caso, o imposto será cobrado sobre 95% da mais valia encontrada (segundo o orçamento de estado 2021).

Exclusões

 As mais valias imobiliárias decorrentes da venda de habitação própria permanente podem beneficiar de uma exclusão, total ou parcial, de tributação nos seguintes casos:

1. Quando se tratem de contribuintes em situação de reforma ou com pelo menos 65 anos, desde que se verifique o investimento do valor da venda do imóvel na aquisição de contrato de seguro financeiro do ramo vida, na adesão individual a um fundo de pensões aberto ou ainda na contribuição para o regime público de capitalização nos 6 meses seguintes à venda.

2. Se houver reinvestimento do valor de realização, na aquisição de outra habitação própria permanente entre os 24 meses anteriores à venda e os 36 meses posteriores e afectar o novo imóvel à sua habitação própria permanente através da actualização da sua morada fiscal, nos 12 meses após o reinvestimento.

3. Na aquisição de terreno para construção de imóvel e respectiva construção para habitação própria permanente.

4. Na ampliação ou melhoramentos de outro imóvel, destinado à habitação própria permanente do sujeito ou do seu agregado familiar.

  Nos casos de construção ou ampliação tem até ao fim do 5º ano seguinte à venda para afectar o novo imóvel à sua habitação própria permanente através da actualização da sua morada fiscal, desde que faça a inscrição do imóvel ou das alterações na matriz predial no prazo de 48 meses desde a data da venda.

  Este novo imóvel poderá ser localizado em território português ou no território de outro estado membro da União Europeia ou de espaço Económico Europeu.

  De referir ainda que, com excepção dos terrenos para construção, quando se tratem de mais valias provenientes da venda de um imóvel que tenha sido adquirido antes de 1 de Janeiro de 1989 (data de entrada em vigor do Código de IRS) as mesmas não ficam sujeitas a tributação, ainda que devam ser reportadas na declaração de IRS.

  Todo o esforço e investimento que alocar ao seu plano de marketing pode ser inglório se o preço for desajustado ao valor de mercado.

    O valor do seu imóvel é ditado pelo mercado e pela lei da oferta e da procura:

• Se a oferta é alta e a procura é baixa o preço desce e estamos perante um mercado de compradores.​

• Se a oferta é baixa e a procura é alta o preço sobe e estamos perante um mercado de vendedores.

    Variáveis a ter emconta na análise do preço:

• Localização do imóvel​

• Estado de conservação 

• Imóveis disponíveis 

• Tempo que está no mercado

• Análise dos desafios e das oportunidades

• Tipologia

• A disposição e tamanho das áreas

• Terraços valem 30% sobre o preço da habitação

• Garagens valem 50%

• Varandas, estacionamentos e arrecadações valem 20%

• Terreno 10%

   Na hora de vender queremos receber o maior valor possível e podemos ser tentados a colocar um valor acima para posteriormente podermos negociar, mas se não tivermos cuidado essa estratégia pode conduzir a um resultado completamente ao contrário do pretendido:

• As estatísticas apontam:

  • Imóvel a preço de mercado desperta interesse em 60% dos compradores disponíveis.​

  • 10% acima do preço já baixa o interesse para 30% 

  • 15% acima do preço baixa o interesse para 10% apenas 

  • 10% abaixo do preço sobe o interesse para 75%

  • 15% abaixo do preço sobe o interesse para 90% dos compradores disponíveis no mercado.

   Quando colocamos um imóvel à venda o principal objectivo deve ser vender rápido, pois quanto mais tempo está no mercado menos interesse vai despertar nos compradores.​

• Como num pronto a vestir a nova coleção, vai despertar muito interesse, mas para as peças que não forem vendidas dentro da estação a única solução é uma drástica descida no preço e a venda em SALDO.​

   Por vezes apesar do nosso imóvel estar acima do valor de mercado continuamos a receber visitas e pensamos que está a despertar interesse, mas se as visitas não estão a resultar em propostas só poderá significar que estão a usar o nosso imóvel para vender outros, pois os compradores compram por comparação.​

​

   O mercado mudou, outrora o agente levava o cliente para visitar o imóvel sem terem falado no preço sequer, mas hoje em dia a principal plataforma que os compradores usam é a internet onde o preço é um dos principais critérios de procura e basta o preço estar apenas um pouco acima para o imóvel já não aparecer dentro da baliza de pesquisa onde se encontra o cliente ideal para a compra.

• Imaginemos que o preço de mercado do meu imóvel é 190.000, mas vou colocar 210.000 para poder negociar.

• O perfil de cliente que vai comprar o meu imóvel vai pesquisar imóveis de 150 a 200 e o meu não vai aparecer,

• O cliente que pesquisa de 200 a 250 vai encontrar o meu imóvel, mas não vai ser o cliente certo e vai ter outros imóveis para comparar que vão ofuscar o meu.​

​

   Devemos então recorrer a um profissional do ramo imobiliário para nos fazer uma análise comparativa de mercado em que expresse tanto o ​valor dos imóveis actualmente disponíveis no mercado como o valor pelo qual os imóveis estão a ser realmente vendidos.

Quando está a vender uma casa a placa imobiliária é uma ferramenta bastante importante para o plano de marketing do imóvel, pois em média, cerca de 40% dos contactos de compradores em potencial vêm desta estratégia.

  Outra grande mais valia, é o facto de ser um contacto que já vem qualificado no que toca à zona, acessos e para o exterior do imóvel.

  Mas existem alguns cuidados para o seu uso ser mais seguro e eficaz:

• Ser uma placa de um profissional do ramo imobiliário

  • Para evitar que os dados do vendedor, como o telefone pessoal fiquem expostos.

  • Para não ter que abrir a porta da sua casa a um desconhecido sem saber as suas verdadeiras intenções. O ideal é que o morador não atenda a clientes sem a companhia do corretor, para não colocar em risco a segurança de uma família inteira.

• Coloque apenas placas de um agente, pois colocar várias diferentes passa a impressão de que o imóvel está encalhado ou que possui algum problema e que o proprietário quer vendê-lo com urgência, logo compradores em potencial serão afastados ao invés de serem atraídos desvalorizando a propriedade e dificultando o fechamento do negócio.

• Não usá-la por mais de 60 dias para que não dê a conotação de encalhado. 

• Se houver diversos imóveis com placas de imobiliárias em um mesmo prédio ou condomínio, isso gerará desconfiança no cliente, pois pensará que provavelmente a zona está mais perigosa, desvalorizada, ou ainda que o edifício está com problemas estruturais. O comprador sempre concluirá que existe um motivo negativo pela alta quantidade estar disponível na mesma área, então evite que sua placa transmita essa mensagem.

Que devo ter em conta na hora de tomar a decisão de fazer um contrato em aberto ou em exclusivo com um agente imobiliário da minha confiança?

    Ainda persiste o mito que entregando o seu imóvel a várias imobiliárias em regime aberto que está a aumentar a exposição do imóvel no mercado e a multiplicar as oportunidades de venda, mas na verdade o resultado pode ser completamente o oposto.

No regime Aberto

• Terá de disponibilizar muito tempo para conseguir gerir todas as informações que as diferentes agências estão a passar para o mercado e para receber muitas visitas de pessoas que nunca viu, muitas vezes são apenas curiosos que nem têm capacidade para comprar o imóvel.

• É um desafio em termos de segurança, pois terá de abrir a sua casa a pessoas das quais não tem referências.

• Será visto como concorrente e não como parceiro pelas agências.

• Muita da informação que devia chegar aos clientes é então mantida em segredo para não dar oportunidades de mais alguém fazer o negócio.

• Mesmo que queiram ajudar na venda do imóvel não vão dar prioridade ao assunto, pois vão ter os seus clientes em exclusivo que exigem outro tipo de responsabilidade.

• Quando levam um comprador também estarão preocupados em defender os interesses dele para não perderem o negócio e terão receio de perder tempo e reputação, pois não podem dar garantias nas negociações.

• O comprador tem medo de perder tempo a negociar um acordo que não pode ser garantido pelo agente, pois ao mesmo tempo pode estar a ser negociado outro acordo por outra pessoa.

• O comprador pesquisa na internet e se depara com o mesmo imóvel em várias imobiliárias

  • Certa informação omissa
  • Sem fotos das fachadas
  • Sem a localização exacta
  • Diferentes descrições do imóvel
  • As áreas não coincidem
  • Os preços diferem

        Vai gerar uma grande desconfiança e vão surgir as seguintes questões:

•  Será que tem um problema?
• Porque não conseguem vender?

No regime Exclusivo

• Como só terá que lidar com um agente

• Ele será o responsável por elaborar uma estratégia para vender o imóvel,  

• Vai poupar muito tempo e ter paz de espírito,

• Irá receber visitas já qualificadas 

• Terá mais controle sobre a agenda de visitas.

• Quando chega a hora de definir o plano de marketing e o investimento que o agente e a empresa vão disponibilizar para a promoção do imóvel o facto de ser um produto em exclusivo tem um peso bastante grande.

• Homestaging

• Foto e video profissional

• Virtual tour

• Design flyers

• Design de montras

• Open House

• Apoio jurídico e processual

• O comprador tem mais confiança, pois sabe que o acordo que for alcançado não está ameaçado.

     Como a responsabilidade está do lado do agente, é agora uma prioridade dar o máximo de exposição possível ao imóvel  e para esse efeito vai ser promovido em todos os canais possíveis e junto de todos os parceiros do ramo imobiliário.